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Donnerstag, den 19. Oktober 2017

Immobilienfonds

Unterscheidung offene und geschlossene Fonds


Da die Finanzmärkte immer noch unter den Auswirkungen der Finanzkrise zu leiden haben, ist es für viele Anleger reizvoll, ihr Kapital in Immobilien statt in Geldanlagen zu investieren. Kein Wunder, gelten Immobilien doch seit jeher als relativ sichere Anlageform. Ein Problem für viele Anleger besteht jedoch in der Tatsache, dass für den Erwerb einer Immobilie eine im Verhältnis sehr hohe Investitionssumme aufgebracht werden muss. Wer nicht über ausreichend Eigenkapital verfügt, besitzt natürlich die Möglichkeit der Fremdfinanzierung einer Immobilie über einen Kredit. Die Tatsache, sich für ein Anlageobjekt langfristig verschulden zu müssen, widerstrebt jedoch sehr vielen Anlegern. Dennoch müssen auch Anleger, die nur eine kleinere Summe investieren können oder wollen, nicht unbedingt gänzlich Abstand von der Anlageform Immobilien nehmen. Für diese Anleger existieren nämlich Anlageprodukte, die eine Kombination aus Geldanlage und Anlage in Immobilien darstellen.

 
 
Offene Immobilienfonds
Eine Möglichkeit bereits mit einem relativ geringen Anlagebetrag in Immobilien zu investieren, ist der Erwerb von Fondsanteilen an einem offenen Immobilienfonds. Bei einem offenen Immobilienfonds bleibt das Grundprinzip eines offenen Investmentfonds erhalten. Eine Kapitalanlagegesellschaft sammelt das Geld vieler Anleger ein und bringt es in das Sondervermögen der Gesellschaft ein. Dieses Sondervermögen wird dann in eine größere Anzahl von Grundstücken und Gebäuden investiert. Die meisten Immobilienfonds setzen dabei in der Regel auf gewerblich genutzte Immobilien. Die Erträge des Fonds werden durch Mieteinnahmen sowie Wertsteigerungen der Immobilien erwirtschaftet. Der Fonds selber ist von der Gewerbe- und Körperschaftssteuer befreit, die Erträge sind ausschließlich vom Fondsinhaber zu versteuern. Bei einem privaten Anleger unterliegen die steuerpflichtigen Erträge der Abgeltungssteuer.
Aufgrund der Tatsache, dass das angelegte Kapital auf mehrere Immobilien verteilt wird, profitieren die Anleger von einer Risikostreuung. Wegen der unabhängigen Entwicklung von Immobilienmarkt und Finanzmarkt eignen sich offene Immobilienfonds zudem hervorragend zur Ergänzung eines bestehenden Wertpapierdepots, das andere Anlageklassen wie beispielsweise Aktien oder Anleihen beinhaltet. Auf diese Weise kann nämlich das Gesamtrisiko der Geldanlage weiter reduziert werden. In Deutschland unterliegen die offenen Immobilienfonds dem Investmentgesetz und werden von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) kontrolliert.
Auch bei offenen Immobilienfonds hat der Anleger genauso wie bei Renten- oder Aktienfonds jederzeit die Möglichkeit, seine Fondsanteile zu verkaufen. Wenn ein Inhaber von Fondsanteilen an einem offenen Immobilienfonds seine Anteilsscheine abstoßen will, ist die Fondsgesellschaft nämlich verpflichtet, die Anteile zum Rücknahmepreis zurückzunehmen. Allerdings kann sich die Rücknahmeverpflichtung der offenen Immobilienfonds auch als Schwachstelle dieser Anlageform erweisen, so dass in der momentanen Marktsituation viele offene Investmentfonds einen schweren Stand haben. Als Reaktion auf die Finanzkrise wollten viele Anleger die Immobilienfonds wieder verlassen. Da die Fondsgesellschaft für die Rücknahme der Fondsanteile jedoch liquide Mittel benötigt, muss die Fondsgesellschaft aufgrund von Liquiditätsengpässen Immobilen aus ihrem Fondsvermögen veräußern. Aufgrund der Tatsache, dass bei der momentanen Marktlage aber nur eine Veräußerung der Immobilien mit Verlust möglich wäre, haben einige Immobilienfonds zeitweise die Rücknahme der Fondsanteile ausgesetzt. Die Fondsgesellschaften sind berechtigt die Rücknahme der Anteilsscheine bis zu maximal zwei Jahren auszusetzen. Die Anleger müssen also auf die Auszahlung ihres eingesetzten Kapitals noch warten.
Ein Vorteil der offenen Immobilienfonds besteht jedoch darin, dass die Anleger bei einer Insolvenz der Fondsgesellschaft vor einem Verlust ihres angelegten Geldes geschützt werden. Die Einlagen der Fondsinhaber werden nämlich im Sondervermögen getrennt vom Gesellschaftsvermögen verwaltet. Das Sondervermögen wird bei einer unabhängigen Depotbank sicher untergebracht. Sollte die Fondsgesellschaft zahlungsunfähig werden, dürfen die Gläubiger, die noch ausstehende Forderungen gegenüber der Gesellschaft haben, ausschließlich auf das Gesellschaftsvermögen zugreifen. Das Sondervermögen dagegen fließt nicht in die Insolvenzmasse ein. Somit wird das Sondervermögen mit dem eingesetzten Kapital der Anleger vor einem Zugriff der Gläubiger bewahrt.

 

Geschlossene Immobilienfonds
Der geschlossene Immobilienfonds unterscheidet sich deutlich vom offenen Immobilienfonds. Hier wird das Geld nicht an eine bestehende Investmentgesellschaft vergeben, sondern der Anleger wird Teilhaber einer neu gegründeten Gesellschaft. Diese Gesellschaft dient ausschließlich dazu, um ein bestimmtes Bauvorhaben zu finanzieren. Als Gesellschaftsform wird in der Regel entweder die Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder die Kommanditgesellschaft gewählt. Insbesondere bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts muss ein interessierter Anleger darauf achten, dass der Gesellschafter nicht nur mit seinem angelegten Kapital, sondern auch mit seinem gesamten Privatvermögen für Verbindlichkeiten der Gesellschaft haftet.
Im Gegensatz zu einem offenen Immobilienfonds muss der Anleger bei einem geschlossenen Immobilienfonds bereit sein, direkt einen verhältnismäßig hohen Betrag zu investieren. Wenn ausreichend Kapital in den geschlossenen Immobilienfonds eingezahlt wurde, um das angestrebte Bauvorhaben zu realisieren, werden keine neuen Anleger mehr zugelassen. Ab diesem Zeitpunkt ist der Immobilienfonds für alle potentiellen neuen Anleger geschlossen, wodurch sich auch der Name dieser Anlageform ableitet.
Schwierig gestaltet sich auch die Veräußerung eines Anteils an einem geschlossenen Immobilienfonds. Eine Verpflichtung zur Rücknahme der Anteilsscheine wie bei offenen Fonds besteht bei geschlossenen Fonds nämlich nicht. Ferner können die Anteile auch nicht so einfach gehandelt werden, da sich kein funktionierender Zweitmarkt für die Anteile an geschlossenen Fonds gebildet hat. Somit muss der Anleger, wenn er seine Anteile vorzeitig verkaufen will, selber einen geeigneten Käufer suchen. Dieser Käufer muss bereit sein, den Gesellschafteranteil mit allen Rechten und Pflichten zu übernehmen. Je nach Ausgestaltung des Gesellschaftsvertrags, kann zudem eine Zustimmung des Fondsmanagements für den Gesellschafterwechsel notwendig sein. Deshalb ist das eingesetzte Kapital bei geschlossenen Immobilienfonds häufig bis zur Auflösung des Fonds gebunden.
Ferner sind geschlossene Immobilienfonds im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds auch nicht dem Investmentgesetz unterworfen. Der Herausgeber eines geschlossenen Fonds unterliegt lediglich der Prospekthaftung. Das bedeutet, er haftet nur für Schäden, wenn der Anleger durch falsche Angaben im Emissionsprospekt getäuscht wurde. Seit dem Jahr 2005 erfolgt vor der Emission auch eine Überprüfung durch die BaFin, ob die Prospekte alle formalen Anforderungen erfüllen. Die betriebswirtschaftliche Qualität des Anlageproduktes wird dabei jedoch nicht geprüft. Ein geschlossener Immobilienfonds ist deshalb ausschließlich für Anleger zu empfehlen, die sich ausgezeichnet mit der Materie auskennen.


Lesen Sie hier weiteres zum Thema:

REITs - Aktiengesellschaften in der Immobilienbranche

 

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